U usporedbi s tim, prodavati stan se čini kao - šala mala. Međutim, neki koji su s takvim stavom krenuli u prodaju danas nemaju ni stana ni novac, a svoje pravo dokazuju na sudu. Zato pamet u glavu i pročitajte nekoliko naših savjeta koji će vam pomoći da prodaja prođe što jednostavnije i, naravno, unosnije
1. Kako prodati stan?
Prodavati stan možete sami ili preko neke agencije za nekretnine. Taktika 'uzdaj se u se i u svoje kljuse' tražit će od vas pun angažman. Morat ćete sami srediti dokumentaciju, dati stan u oglas, javljati se na pozive kupaca, dočekivati ih i provesti kroz stan… Ako imate sreće, možda odmah naletite na onog pravog s gotovinom u ruci, ali najčešće se to pretvori u višemjesečnu pustolovinu.
Na hrvatskom tržištu nekretnina djeluje stotinjak agencija za nekretnine. Agencija bi na sebe trebala preuzeti sve gore navedene radnje za što naplaćuje proviziju u postotku od ukupnog iznosa kupoprodajne cijene. Prema cjeniku Hrvatske gospodarske komore, provizija kod prodaje iznosi 2-4 posto, a kod kupnje 2-3 posto. Oprez! Još je uvijek velik broj hrvatskih agencija nepouzdan i nedjelotvoran. Stoga tražite da potpišete ugovor u kojem će točno pisati sve njihove obaveze i visina provizije.
2. Koji dokumenti su potrebni prilikom prodaje stana?
Prije nego što krenete u prodaju, sredite potrebnu papirologiju. Kupac će od vas prije svega tražiti vlasnički list koji možete izvaditi u zemljišno-knjižnom odjelu (gruntovnici). Osim što se na osnovi njega može uvjeriti da ste vi pravi vlasnik, kupcu je vlasnički list (ne stariji od šest mjeseci) neophodan ako diže kredit u banci i pod hipoteku stavlja kupljeni stan.
U slučaju da kupac ima gotovinu, a vi nemate vlasnički list kao dokaz vlasništva, trebao bi biti dovoljan i dokument iz gruntovnice u kojem se vidi da ste vi pokrenuli upis vlasništva stana i da je postupak u tijeku.
Osim vlasničkog lista, kupci često traže na uvid i vaš kupoprodajni ugovor, a bilo bi pametno pripremiti i račune kako biste ih uvjerili da ste sve režije uredno plaćali.
3. Oglašavanje i postavljanje cijene
Svaki trgovac ili ekonomist zna da je dobar marketing ključan za uspješnu prodaju. Tog se pravila držite i vi, iskoristite što više medija za oglašavanje: novine, lokalne radiopostaje te jedan od najefikasnijih načina prodaje - preko interneta. Ako ste redovan posjetitelj T-Portala, sigurno znate da vam i mi nudimo uslugu besplatnog oglašavanja preko našeg Oglasnika.
Koliko vrijedi moj stan? Jedan od jednostavnijih načina da dođete do odgovora na to pitanje jest da kupite oglasnik, usporedite cijenu stanova slične kvadrature u vašem okruženju, nazovete prodavatelje, a ako imate volje, odglumite zainteresirane kupce i pogledajte ponuđene stanove. Naravno, uvijek možete angažirati agenciju, a svaki iskusniji posrednik u prometu nekretninama vrlo brzo će 'ispaliti' tržišnu vrijednost vašeg stana, pod pretpostavkom da ga je pažljivo razgledao te da poznaje zgradu i širu lokaciju.
Ne budite pohlepni. U oglasniku je hrpa stanova koji su tamo i po nekoliko mjeseci, najčešće zbog svoje nerealne cijene.
4. Isplati li se ušminkati stan
Da. Provjerite je li vašem stanu potrebno ličenje, popravak vrata ili prozora, kapa li koja slavina… malim zahvatima možete napraviti puno. Praksa je pokazala da novac uložen u kuhinju i kupaonicu najviše pridodaje vrijednosti stana.
Kupca ne smije dočekati prljava i mračna jazbina. Usisajte, spremite razbacane cipele, provjetrite stan, ne uživa svatko u mirisu cigareta. Dobar potez bi bio i da se riješite nepotrebnog namještaja, tako će se prostor vizualno povećati. Također, spremite osobne stvari, obiteljske fotografije, dječje igračke… stan ne smije izgledati kao da vi u njemu živite, već da bi bilo tko tu mogao živjeti.
5. Kapara, predugovor i kupoprodajni ugovor
Kad pronađete kupca i dogovorite cijenu, dolazite u najškakljiviju fazu čitave priče za koju bi bilo mudro angažirati odvjetnika. Prvo s kupcem morate potpisati predugovor kojim definirate osnovne stvari: cijenu, način plaćanja, rok za useljenje i kaparu. Kapara je polog od obično 10 posto vrijednosti cijene stana koji garantira da obje strane imaju stvarnu namjeru prodati/kupiti stan. Prema Zakonu o obaveznim odnosima, ako kupac odustane, kapara ostaje vama, ali ako se vi predomislite, dužni ste vratiti dvostruku kaparu.
Isto tako, dobro je znati da predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika, za vjerodostojnost su dovoljni potpisi prodavatelja i kupca.
Potpisivanje kupoprodajnog ugovora najbolje bi bilo uskladiti sa selidbom iz stana. Nikako ne dopustite da se kupac useli u stan prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor i novac sjedne na vaš račun. Osim toga, vi ste dužni ovjeriti potpis ugovora kod javnog bilježnika, a kupac to može, ali i ne mora.
6. Obaveze prema državi
Promet nekretnina se oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5 posto kupoprodajne cijene nekretnine. Nasreću, porez na promet nekretnina snosi kupac. Jedina obaveza prema državi koja vas može teretiti je porez na dohodak, i to samo u slučaju ako ste prodali stan koji ste kupili u roku od tri godine i ako ste prilikom prodaje zaradili. Tad ste dužni na razliku između kupovne i prodajne cijene stana platiti porez u visini od 35 posto, uvećan za prirez koji je različit od grada do grada.
Izvor: T-portal
|